서울 집값 10억 시대 | '똘똘한 한 채'가 만든 격차의 구조
서울 주택 평균 매매가가 10억원을 넘어서며 부동산 양극화가 심화되고 있다. ‘똘똘한 한 채’ 수요 집중과 규제 회피 심리가 집값 상승을 견인하는 가운데, 실수요자의 내 집 마련은 더욱 어려워지고 있다.
서울 주택 평균 매매가격이 마침내 10억원을 넘어서며 ‘10억 시대’가 본격화되었다. KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면, 2025년 4월 기준 서울 전체 주택 평균 매매가는 10억398만원을 기록했으며, 아파트 평균가는 13억원을 돌파했다. 이는 2008년 통계 집계 이래 최고치다. 이 같은 급등세는 강남권 중심의 ‘똘똘한 한 채’ 현상과 맞물려, 서울 집값 전반의 상향 압력으로 작용하고 있다.
‘똘똘한 한 채’란 다주택자 세금 강화 이후, 고소득층이 투자를 분산하지 않고 입지 우수 지역의 고가 주택 한 채에 수요를 집중시키는 현상을 의미한다. 강남·서초·용산 등 재건축 가능성이 높고 한강 조망이 가능한 단지, 혹은 브랜드 대단지 아파트가 이에 해당한다. 특히 토지거래허가구역으로 묶여 있음에도 실거래 신고가가 연달아 경신되고 있어, 투자 심리가 규제를 우회하며 유지되고 있다는 분석이 나온다.
문제는 이러한 상승세가 시장 전체에 균등하게 반영되는 것이 아니라는 점이다. 고가 단지를 중심으로는 여전히 매수 수요가 유지되고 있지만, 중저가 지역이나 강북권은 거래 절벽이 지속되고 있다. 2030세대와 무주택 실수요자 입장에서는 서울 내 ‘내 집 마련’이 더욱 멀어지고 있으며, 서울을 벗어나 수도권 외곽 또는 지방 광역시로 관심이 확산되는 모습이다.
또한, 전세 시장에도 영향을 미치고 있다. 매매 전환이 어려워진 무주택자들이 전세를 유지하거나, 반전세·월세로 전환하려는 움직임이 늘고 있다. 이에 따라 서울의 전셋값은 하방 경직성을 보이며 상승 압력을 받고 있으며, 일부 지역에선 갭투자가 다시 고개를 들고 있는 상황이다.
정부는 이에 대응하기 위해 다주택자 규제 완화나 생애 최초 구입자에 대한 대출 완화 등의 단기 처방을 시도하고 있지만, 공급이 뒷받침되지 않으면 효과는 제한적일 수밖에 없다. 서울은 토지의 희소성과 높은 수요 밀도가 공존하는 지역이기에, 단기 조정책보다는 중장기적인 공급 확대와 정비사업 촉진이 근본 해법으로 꼽힌다.
결국 서울 주택 평균 10억원 돌파는 단순한 가격의 문제가 아니라, 우리 사회가 안고 있는 부동산 구조의 문제를 상징적으로 드러내는 사건이다. 지금의 상황이 지속된다면, ‘내 집 마련’은 특정 계층에만 허용된 사치가 되고 말 것이다. 실수요자 중심의 정책 설계와 지속 가능한 주택 시장 구성이 무엇보다 절실한 시점이다.
주요 용어 정리
- 평균 매매가: 일정 지역 내 거래된 주택의 평균 가격
- 똘똘한 한 채: 세금 회피와 가치 보존을 위해 선호 지역의 고가 주택 한 채에 집중하는 투자 전략
- 토지거래허가구역: 정부가 부동산 투기를 막기 위해 거래 시 사전 허가가 필요한 지역
- 버블세븐: 집값 상승세가 두드러진 7개 지역(서울 강남3구, 분당, 평촌, 일산, 용인 등)
- 전세 하방경직성: 수요가 감소해도 가격이 잘 내려가지 않는 현상